売ったときの税金
相続した実家を売ると、3,000万円の控除が使える？
まず結論
- 1利益から最高3,000万円を控除
- 2昭和56年5月以前の家が対象
- 3老人ホーム入所でも使える場合
相続した親の家を売ったとき、一定の要件を満たせば、売って得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁 No.3306）。昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売った代金が1億円以下であることなどが主な要件です。亡くなる直前に親が老人ホームに入っていた場合も、一定の要件を満たせば対象になります。
主な要件（国税庁の説明より・抜粋）
- 家昭和56年5月31日以前に建てられた、区分所有建物（マンションなど）ではない家
- 住んでいた人相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいた（ほかに住んでいる人がいなかった）
- 売る期間相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（特例の期間は令和9年12月31日までの売却）
- 売る代金1億円以下
- 家の扱い耐震基準に合うよう改修するか、取り壊して土地を売る（令和6年1月1日以後の売却は、売った翌年2月15日までに買主が改修・取り壊しをした場合も対象）
- 書類家のある市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」が必要
老人ホームに入っていた場合
- 要介護認定・要支援認定などを受けて老人ホームなどに入所していた
- 入所の直前まで、その家に一人で住んでいた
- 入所後も、その家を本人の物品の保管などに使い、事業や貸し付け、他の人の住まいに使っていなかった
平成31年4月1日以後の売却から、亡くなる直前に老人ホームなどに入っていた場合も、次のような要件を満たせば対象になります（国税庁 No.3306）。
気をつけたいポイント
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 相続人が3人以上 | 令和6年1月1日以後の売却は、控除の上限が1人2,000万円 |
| ほかの特例との関係 | 相続税の取得費加算の特例とは、どちらかを選ぶ |
| 申告 | 控除で税金がゼロになる場合も、確定申告が必要 |
| マンション | 区分所有建物は対象外 |
税金の扱いは、売る人の状況や、その年の税制で変わります。ここでの説明は一般的なしくみです。使えるかどうかの判断や申告は、税理士などの専門家にご確認ください（皇寿がおつなぎします）。
ご相談の前にそろえておくと、話が早いもの
- 家の建築年（登記事項証明書・建築確認の書類）
- 亡くなった日
- 亡くなる前の住まいの状況（施設入所の有無）
- 相続人の人数
分からない項目があっても大丈夫です。分かる範囲でお聞かせください。
皇寿不動産にご相談いただくと
皇寿不動産株式会社（大阪市北区）／宅地建物取引業者 大阪府知事(1)第66314号
確かめた公的な資料
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
制度や数字は改正されることがあります。最新の内容は、各省庁・市区町村のホームページや専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月21日 ／ 編集：皇寿不動産株式会社（宅地建物取引業者 大阪府知事(1)第66314号・代表取締役 江籠 了斗）。税金・法律は一般的なご説明です。詳しくは税理士・司法書士等の専門家にご確認ください（皇寿がおつなぎします）。
よくあるご質問
Q家を取り壊してから売らないといけませんか？
耐震改修をして家ごと売る方法、取り壊して土地を売る方法のほか、令和6年1月1日以後の売却では、売った翌年2月15日までに買主が改修・取り壊しをした場合も対象になります。どれが合うかは家の状態と買い手次第なので、売り方とあわせてご相談ください。
Q親が老人ホームに入ってから亡くなりました。使えますか？
要介護認定などを受けて入所していた、入所後に家を貸していないなどの要件を満たせば、対象になる可能性があります。個別の判断は税理士にご確認ください。
Q期限を過ぎそうです。
期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。売却には時間がかかるので、期限が近い場合はお早めにご相談ください。
家のこと・手続きの大変なところは、皇寿がまとめてお引き受けします。
価格の目安、売り方のご提案、片付け業者の手配、司法書士・税理士へのおつなぎ、施設探しまで、担当者が一緒に進めます。何から手をつければいいか分からない段階でも、そのままお電話ください。査定・ご相談は無料です。
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