介護とすまい・実家の売却
よくある質問 73問

ご家族の状況によって答えが変わります。売る・貸す・しばらく置いておくのそれぞれに良い点と気をつける点があるため、ご実家の状態、費用の段取り、ご家族のご意向をお聞きして一緒に考えます。決めるのはご本人とご家族です。

はい。皇寿不動産は、老人ホーム・介護施設の紹介をしている皇寿株式会社と同じ皇寿グループです。施設探しからのご相談もお受けし、入居の時期に合わせて、ご実家の片付けや売却の段取りを組みます。

そのようなご相談も多くお受けしています。売れるまでには一定の期間がかかるため、入居の時期と、費用の段取りを合わせて考えることが大切です。施設探しのご相談も同じ窓口でお受けします。

空き家のままにしておくと、換気や草木の手入れなど管理の手間がかかり、建物の傷みも進みやすくなります。すぐに売らない場合も、管理の方法を決めておくと安心です。売る・貸す・置いておくを一緒に考えます。

名義人ご本人の意思の確認が難しい場合は、成年後見制度の利用などが必要になることがあります。状況をお聞きしたうえで、司法書士などの専門家に皇寿がおつなぎします。

名義人の親が売ることを理解して決められる場合は、親の委任を受けて子どもが手続きを進めることができます。ただし売る意思は親本人に確かめる必要があり、司法書士や不動産会社が本人に会って確認するのが一般的です。親が判断できない場合は、委任状ではなく成年後見などが必要になります。

入居の時期は介護の状況で決まり、家が売れる時期は買い手次第です。そのため入居が先になることが多く、売れるまでの費用のつなぎ方を先に決めておくのが一般的です。施設の費用と家の価格の目安を同時にそろえて考えます。

住民票をどうするかは、介護保険や手続きの都合で考え方が変わります。施設紹介の相談員や市区町村にご確認ください。なお、住まなくなった家を売るときの税金の特例は、生活の実態などで判断されるため、税理士にもご相談ください。

売却のご相談をいただいた場合は、預かり証を交わして担当者が鍵をお預かりし、見回りや内覧の対応ができます。

その場合は、すぐに売らずに置いておく、期間を決めて貸すなどの方法もあります。戻る見込みと費用の段取りを見ながら、時期の目安を一緒に考えます。

名義人の親が売ることを判断できない場合、ご家族が代わりに売ることはできません。家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、後見人が手続きをするのが一般的な方法です。住んでいた家を売るには、家庭裁判所の許可も必要です。司法書士などの専門家に皇寿がおつなぎします。

実家を将来どうしたいかを家族で話し合い、名義と権利証・固定資産税の通知書のありかを確かめておくことです。判断力が落ちたときの備えとして、任意後見や家族信託を考える方もいます。どれが合うかは専門家にご相談ください。

移り先が決まっていれば、住みながら売り出し、引き渡しの日に合わせて移る方法があります。移り先の施設やサービス付き高齢者向け住宅の相談は、皇寿グループの施設紹介でお受けします。

その場合は、すぐに売る必要がないことも多いです。将来の住まいや費用の見通しを一緒に整理し、売る・住み続けるの判断材料をそろえます。

そのままでもご相談いただけます。売却の前には相続の登記が必要になるのが一般的です。手続きは司法書士などの専門家に皇寿がおつなぎし、売却まで一緒に進めます。

住まいを売ったときの税金は、住んでいたかどうか、相続した時期、持っていた期間などによって扱いが変わります。一般的なご説明はこちらで行い、くわしくは税理士などの専門家に皇寿がおつなぎします。

共有の名義の家を売るには、名義人全員の同意が必要になるのが一般的です。まずはご家族それぞれのご意向をうかがい、売る場合の流れと価格の目安をお伝えして、話し合いの材料をそろえます。

相続した空き家を売ったときなどに使える特例がありますが、建物の建築時期や売る時期など細かい条件があります。使えるかどうかは個別の判断になるため、税理士などの専門家に皇寿がおつなぎします（制度の内容は国税庁のホームページで確認できます）。

家を売っても本籍は自動的には変わらず、そのままにしておくこともできます。変えたい場合は、市区町村に転籍届を出します。

2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが義務になりました（法務省）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。それより前の相続も対象です。司法書士に皇寿がおつなぎします。

相続放棄をすると、家だけでなく預貯金などすべての遺産を受け継がないことになります。期限は相続の開始を知った時から3か月以内です（民法第915条）。家に値段がつく場合もあるため、放棄の前に価格の目安を確かめておくことをおすすめします。手続きは弁護士・司法書士にご相談ください。

相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日開始）のことです。建物がある土地は対象外で、審査手数料と負担金（原則20万円）が必要です（法務省）。実家の場合は、まず売れるかどうかを確かめてから考えるのが一般的です。

法務局で登記事項証明書を取ると確かめられます。毎年届く固定資産税の納税通知書に地番・家屋番号が書かれているので、手元に用意するとスムーズです。

相続人が増えて手続きに時間がかかることがありますが、司法書士の手続きで整理できることが多いです。早めにご相談ください。

権利証（登記識別情報）が見つからなくても、司法書士による本人確認などの方法で売却の登記ができる場合があります。

共有にすると、家全体を売るときに共有者全員の同意が必要になるのが一般的です。共有者が亡くなるとさらに相続人が増えるため、将来どうするかを話し合ってから決めると安心です。

はい。売ったらいくらになるかが分かると、分け方の話し合いが進めやすくなります。査定の根拠を書面でお出しし、ご兄弟それぞれにご説明します。

相続税の申告が必要な場合、期限は相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です（国税庁 No.4205）。くわしくは税理士などの専門家にご確認ください（皇寿がおつなぎします）。

売って利益（譲渡所得）が出た場合や、3,000万円控除などの特例を使う場合は、売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。利益が出ず特例も使わない場合は不要なこともあります。くわしくは税理士などの専門家にご確認ください（皇寿がおつなぎします）。

昭和56年5月31日以前に建てられた家で、相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいたこと、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなど、一定の要件を満たせば、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁 No.3306）。くわしくは税理士などの専門家にご確認ください（皇寿がおつなぎします）。

要介護認定などを受けて老人ホームなどに入所していた、入所後に家を貸していないなどの要件を満たせば、対象になる場合があります（国税庁 No.3306）。くわしくは税理士などの専門家にご確認ください（皇寿がおつなぎします）。

令和6年1月1日以後の売却では、相続人が3人以上の場合、空き家の特別控除の上限は1人2,000万円になります（国税庁 No.3306）。

マンションなどの区分所有建物は対象外です（国税庁 No.3306）。

自分が住んでいた家を売るときの3,000万円の特別控除が使える場合があります。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件の一つです（国税庁 No.3302）。くわしくは税理士などの専門家にご確認ください（皇寿がおつなぎします）。

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得は20.315%、5年以下の短期譲渡所得は39.63%です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計、国税庁 No.1440）。税金は売った代金ではなく、利益（譲渡所得）にかかります。

取得費が分からない場合は、売った代金の5%を取得費とする方法（概算取得費）があります（国税庁 No.3258）。実際より税金が増えることもあるため、まず当時の売買契約書や領収書を探してみることをおすすめします。

利益が出た場合や、3,000万円の特別控除などの特例を使う場合は、売った翌年の確定申告が必要です。期間は原則として翌年2月16日から3月15日までです。

相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加えられる特例があります（国税庁 No.3267）。空き家の3,000万円控除とはどちらかを選びます。くわしくは税理士などの専門家にご確認ください（皇寿がおつなぎします）。

売って利益が出ると、翌年度の住民税や保険料などの計算に影響し、施設の費用の負担区分に関わることがあります。売る前に市区町村や税理士にご確認ください。

空き家になっただけで上がるわけではありません。ただし、管理されていない空き家として市区町村から特定空家等・管理不全空家等の勧告を受けると、住宅用地の特例から外れ、税金が重くなることがあります（2023年12月13日施行の改正空家法）。

月に1回程度を目安に、換気・通水・郵便物の回収・草木や雨漏りの確認をしておくと安心です。台風や地震のあとは外回りを確かめましょう。

更地にすると買い手が計画を立てやすくなる一方、解体費用が先にかかり、翌年から固定資産税の住宅用地の特例が使えなくなることがあります。古家付きのまま売り出す方法もあるので、急いで壊さずにご相談ください。

売れます。仲介なら片付けたほうが内覧で見やすく、買取なら荷物ごと引き取ってもらえる場合もあります。片付けの提携業者の手配もお手伝いします。

宗派や考え方によって扱いが違うため、お寺や仏具店にご相談のうえで決める方が多いようです。片付けの前に、ご家族で残す品を分けておきましょう。

できます。ただ、古い家は貸す前に修繕が必要なことが多く、貸すと使えなくなる税金の特例もあります。将来戻る予定があるなら、期間を決めて貸す定期借家契約も選べます。賃貸のご相談もお受けしています。

住む人がいなくなると保険の扱いが変わることがあります。保険会社に連絡してご確認ください。

建て替えができない土地でも、隣の方や事業者など買い手がいる場合があります。まずはご相談ください。

査定・ご相談は無料です。売るかどうかは、価格の目安をご覧になってから決めていただいて大丈夫です。売却が決まった場合は、宅地建物取引業法で定められた上限の範囲内の仲介手数料がかかります。くわしくはご契約の前にご説明します。

土地は国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）の住宅地の地点を市区町村ごとに集計した中央値と幅（25〜75%）から、建物は国税庁「建物の標準的な建築価額表」（令和5年・木造）と築年数から計算しています。実際に売れる価格は、道路・形・駅からの距離・建物の状態などで上下するため、正確な査定は担当者が無料で行います。

マンションは、同じ建物や近くの部屋の売買事例で値段が決まるため、土地の公示地価からは正しく出せません。担当者が近くの成約事例を調べて、無料でおおよその価格をお知らせします。

いいえ。査定はご判断の材料です。売らないと決めていただいても構いませんし、無理におすすめすることはありません。

築年数が古い木造の家は、建物よりも土地の値段が価格の多くを占めることが一般的です。そのままの状態で売る、更地にして売るなど、いくつかの方法があるため、状態を見て一緒に考えます。

片付けや引っ越しは、提携する業者の手配をお手伝いします。仏壇やアルバムなど大切な品は、片付けの前にご家族と確かめます。

遠方にお住まいのご家族からのご相談もお受けしています。鍵の扱い、片付け業者の立ち会い、内見の対応など、どこまでこちらで動けるかを最初にご相談します。

①相談、②査定、③媒介契約、④売り出し、⑤内覧、⑥売買契約、⑦決済・引き渡しの順に進むのが一般的です。入居費用などの予定がある場合は、最初の相談で希望の時期をお伝えください。

一般媒介（複数社に頼める）、専任媒介（1社に任せ、2週間に1回以上の報告）、専属専任媒介（1社に任せ、1週間に1回以上の報告）があります（宅地建物取引業法）。ご事情をお聞きして違いをご説明し、選んでいただきます。

仲介は買い手を探して相場に近い価格をめざす方法、買取は不動産会社などが直接買う方法で、価格は仲介より低くなるのが一般的ですが、早く現金化しやすくなります。両方の目安を並べてご判断いただけます。

宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で決まっていて、売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。800万円以下の空き家などには別の特例もあります。売却が決まった場合にかかり、査定・ご相談は無料です。

契約で決めた内容と違う場合、売主は修理や代金の減額などを求められることがあります（契約不適合責任・民法第562条など）。分かっている不具合は正直に伝え、責任の範囲を契約書で決めておくことが大切です。

公示地価は標準的な土地の価格で、実際の価格は道路・形・駅からの距離・建物の状態などで上下します。目安として使い、正確な価格は現地での査定で確かめます。

路線価は相続税などの計算用（公示地価の8割程度が目安）、固定資産税評価額は固定資産税の計算用（7割程度が目安）で、売れる価格とは一致しないのが一般的です。

本人確認書類、実印と印鑑証明書、権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書が基本です。相続した家なら遺産分割協議書や戸籍など、状況によって追加の書類が必要です。

鍵をお預かりし、担当者がご案内して結果をご報告します。

マンションは同じ建物や近くの部屋の売買事例で価格が決まるため、担当者が成約事例を調べて無料で査定します。空いていても管理費・修繕積立金がかかり続ける点にご注意ください。

グループの皇寿終活保証協会（運営：皇寿保証株式会社）には、不動産をお持ちの方に限り、ご自宅の売却を皇寿不動産にお任せいただくことで、安心コースと同じ内容を、入会金を実質無料にしてご提供するコースがあります（お持ちの不動産の売却益と相殺。月会費5,500円は別途かかります）。施設利用料が月15万円を超える場合は、超過分2ヶ月分を契約金に加算します。

大阪市北区梅田に本社を置く不動産会社です（宅地建物取引業者 大阪府知事(1)第66314号、法人番号1120001273937、代表取締役 江籠了斗）。マンション・一戸建て・土地の売却、購入、賃貸、住まいにまつわる税金のご相談（提携する専門家と一緒に）をお受けしています。

老人ホーム・介護施設の紹介をする皇寿株式会社、身元保証の皇寿終活保証協会を運営する皇寿保証株式会社、不動産の皇寿不動産株式会社の3社です。施設探し・身元保証・ご実家のことを、窓口ひとつでご相談いただけます。

大阪府を中心に、関西のご相談をお受けしています。かんたん無料査定は、大阪府・兵庫県・京都府・奈良県・滋賀県・和歌山県の市区町村に対応しています。

フリーダイヤル0120-25-0510で、24時間受け付けています（通話無料）。担当者から折り返しお電話します。

区によって大きく違います。このサイトの「地域ごとの公示地価」で、国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）の住宅地の地点を区ごとに集計した中央値と幅をご覧いただけます。

はい。関西6府県の市区町村ごとの公示地価をまとめており、かんたん無料査定も6府県に対応しています。現地での査定の可否は場所によって変わるため、お電話でご相談ください。

国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点・国土数値情報 L01-26）の住宅地の地点を市区町村ごとに集め、1㎡あたりの価格の中央値と、25%〜75%の幅を出しています。地点が少ない市町村は、数字のぶれが大きくなる点にご注意ください。

大阪市北区梅田2丁目6番20号 パシフィックマークス西梅田4階です（JR大阪駅 徒歩8分／阪神梅田駅 徒歩6分）。ご相談はお電話（0120-25-0510・24時間受付）からどうぞ。