売ったときの税金
家を売ったら、税金はどうやって決まる？
まず結論
- 1税金は利益（譲渡所得）にかかる
- 2所有5年超で税率が下がる
- 3相続は親の取得を引き継ぐ
家を売ったときの税金は、売った代金そのものではなく、利益（譲渡所得）にかかります。譲渡所得は「売った代金 −（取得費＋譲渡費用）」で計算し、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります（国税庁 No.1440）。相続した家は、亡くなった方が買った時期と金額を引き継ぐのが一般的です。
譲渡所得の計算式
| 項目 | 中身の例 |
|---|---|
| 売った代金 | 売買契約の金額（固定資産税の精算金を含む扱いになることもある） |
| 取得費 | 買ったときの代金・購入時の手数料など。建物は減価償却をした後の額 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、売るための測量費、取り壊し費用、印紙税など |
| 譲渡所得 | 売った代金 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除 |
長期と短期の税率（国税庁 No.1440）
| 区分 | 所有期間（売った年の1月1日時点） | 税率（所得税・復興特別所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年を超える | 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
相続した家は、亡くなった方が取得した日から数えるのが一般的なので、長期になることが多いと考えられます。
取得費が分からないとき
昔に買った家で、買ったときの金額が分からない場合は、売った代金の5%を取得費とする方法（概算取得費）があります（国税庁 No.3258）。ただ、実際の取得費より低くなり、税金が増えることもあるため、まずは当時の書類を探してみることをおすすめします。
税金の扱いは、売る人の状況や、その年の税制で変わります。ここでの説明は一般的なしくみです。使えるかどうかの判断や申告は、税理士などの専門家にご確認ください（皇寿がおつなぎします）。
ご相談の前にそろえておくと、話が早いもの
- 買ったときの売買契約書・領収書
- 売ったときにかかった費用の領収書
- 買った時期の分かる書類
分からない項目があっても大丈夫です。分かる範囲でお聞かせください。
皇寿不動産にご相談いただくと
皇寿不動産株式会社（大阪市北区）／宅地建物取引業者 大阪府知事(1)第66314号
確かめた公的な資料
- 国税庁 タックスアンサー No.1440「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
- 国税庁 タックスアンサー No.3258「取得費が分からないとき」
制度や数字は改正されることがあります。最新の内容は、各省庁・市区町村のホームページや専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月21日 ／ 編集：皇寿不動産株式会社（宅地建物取引業者 大阪府知事(1)第66314号・代表取締役 江籠 了斗）。税金・法律は一般的なご説明です。詳しくは税理士・司法書士等の専門家にご確認ください（皇寿がおつなぎします）。
よくあるご質問
Q損をした場合も申告は必要ですか？
利益が出なければ譲渡所得の税金はかかりません。ただし、損失を使える特例を受けたい場合などは申告が必要です。税理士にご確認ください。
Qリフォームの費用は取得費に入りますか？
家の価値を高める改良の費用は取得費に含められる場合があります。領収書を保管しておきましょう。
Q片付けの費用は差し引けますか？
売るために直接かかった費用かどうかで扱いが変わります。個別のことは税理士にご確認ください。
家のこと・手続きの大変なところは、皇寿がまとめてお引き受けします。
価格の目安、売り方のご提案、片付け業者の手配、司法書士・税理士へのおつなぎ、施設探しまで、担当者が一緒に進めます。何から手をつければいいか分からない段階でも、そのままお電話ください。査定・ご相談は無料です。
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