相続した家
親が老人ホームに入っていた実家。相続税の特例は使える？
まず結論
- 1自宅の土地の評価を減らせる
- 2老人ホーム入居でも使える場合
- 3受け継ぐ人と売る時期に注意
相続税の「小規模宅地等の特例」では、亡くなった方が住んでいた土地（特定居住用宅地等）の評価額を、330㎡まで80%減らせる場合があります。亡くなる直前に老人ホームに入っていて家が空いていた場合でも、要介護認定などを受けていた、入居後に家を貸していないなどの要件を満たせば、住んでいた土地として扱われます。受け継ぐ人の要件や、売る時期の制限もあるため、税理士の確認が欠かせません。
特例のあらまし（国税庁の説明より）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 亡くなった方などが住んでいた土地（特定居住用宅地等） |
| 減らせる割合 | 330㎡までの部分について評価額を80%減額 |
| 老人ホームの場合 | 要介護認定・要支援認定などを受けて入居し、入居後に事業用や他の人の住まいにしていないなどの要件を満たせば、住んでいた土地として扱われる |
受け継ぐ人によって条件が違う
- 配偶者一般的に、住み続けるか・持ち続けるかの条件はない
- 同居していた親族相続税の申告期限まで住み続け、持ち続けることなど
- 同居していない親族持ち家がないなど細かい条件（いわゆる「家なき子」）
申告期限までに売ると使えなくなる場合があります。売る時期を決める前に、税理士にご確認ください。
売却とあわせて考える
相続税を減らす特例と、売ったときの税金を減らす特例（空き家の3,000万円控除など）は、それぞれ条件が違います。どちらを優先するかで売る時期が変わることもあるため、税理士と不動産会社が一緒に段取りを組むのが安心です。皇寿が税理士におつなぎします。
ご相談の前にそろえておくと、話が早いもの
- 亡くなった日と入居していた施設
- 要介護認定の有無
- 土地の面積と名義
- 受け継ぐ人と、その人の住まい
分からない項目があっても大丈夫です。分かる範囲でお聞かせください。
皇寿不動産にご相談いただくと
皇寿不動産株式会社（大阪市北区）／宅地建物取引業者 大阪府知事(1)第66314号
確かめた公的な資料
- 国税庁 タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
制度や数字は改正されることがあります。最新の内容は、各省庁・市区町村のホームページや専門家にご確認ください。
最終更新：2026年10月21日 ／ 編集：皇寿不動産株式会社（宅地建物取引業者 大阪府知事(1)第66314号・代表取締役 江籠 了斗）。税金・法律は一般的なご説明です。詳しくは税理士・司法書士等の専門家にご確認ください（皇寿がおつなぎします）。
よくあるご質問
Qサービス付き高齢者向け住宅に入っていた場合は？
国税庁の説明では、一定の老人ホームなどが対象に挙げられています。入居していた住まいが当てはまるかは税理士にご確認ください。
Q入居後、空いた実家を人に貸していました。
貸していた場合は対象外になることがあります。くわしくは税理士にご相談ください。
Q相続税がかからない場合も関係ありますか？
相続税がかからない場合は、この特例を使う必要もありません。かかるかどうかの確認を含めて税理士にご相談ください。
家のこと・手続きの大変なところは、皇寿がまとめてお引き受けします。
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